Saya Ingin Membeli Sebidang Tanah - Bagaimana Menentukan Kos Sebenar Plot Tanah

2024 Pengarang: Sebastian Paterson | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-16 13:52

Nilai pasaran atau nilai yang digunakan?

Mengapa saya menggunakan tanda petik ketika bercakap mengenai "nilai pasaran" plot tanah? Semasa menentukan harga pasaran sebidang tanah, mereka biasanya melanjutkan dari harga rata-rata pembelian yang serupa dengan kualitas, lokasi, luas, jenis penggunaan plot tanah, yang dihasilkan dalam jangka waktu tertentu (tidak terlalu lama). Oleh itu, semakin banyak urus niaga dianalisis, semakin tepat harga kawasan yang menarik bagi kita dapat ditentukan.

Pada masa yang sama, perlu dilakukan urus niaga dengan menggunakan skim kewangan yang serupa, tanpa syarat khas untuk pemindahan hak pemilikan, sekatan dan bebanan.

Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, penggunaan teknik ini tidak selalu memberikan gambaran objektif mengenai situasi pasaran. Sehingga kini, pasaran tanah pertanian baru mula terbentuk. Pada amnya, jumlah urus niaga tanah yang serius hanya dapat dilihat dalam 5-6 tahun kebelakangan. Ya, dalam satu atau dua tahun terakhir, sejumlah pemindahan hak milik telah berlaku, tetapi bagi saya, tindakan sia-sia untuk menentukan harga pembelian dan penjualan sebenar sebilangan besar plot.

Di satu pihak, sebilangan besar petak pertanian menukar pemilik sebagai hasil prosedur pemberian derma, walaupun sebenarnya terdapat transaksi jual beli. Oleh kerana urus niaga derma sebenarnya merupakan urus niaga yang tidak masuk akal, bagaimana, dalam kes sedemikian, untuk menilai nilai harta yang dipindahkan kepada pemilik baru?

Ya, dan ketika membuat urus niaga untuk penjualan plot tanah, sangat kerap kontrak menunjukkan nilai plot yang diremehkan - terutamanya untuk membayar lebih sedikit cukai.

Sebaliknya, anda tidak boleh dipandu oleh harga yang dinyatakan dalam tawaran iklan untuk penjualan objek harta tanah. Pertama, sangat kerap, ketika menjual sebidang tanah, terdapat banyak perantara, menambah 20 atau bahkan 40-50% dari harga awal plot. Kedua, pemilik tanah sendiri sering mendedahkan objek dengan harga yang meningkat - dengan mempertimbangkan perdagangan lebih lanjut untuk kejatuhan. Adalah lebih menyenangkan bagi pembeli untuk membeli harta tanah dengan potongan harga 10-15%, sambil merasa seperti ahli perniagaan yang kompeten. Ketiga, keadaan pasaran sering berubah. Salah satu pilihan yang paling biasa adalah ketika plot tanah ditawarkan untuk dijual dengan harga yang lebih rendah daripada yang dipamerkan sebelumnya. Contohnya, terdapat bungkusan lain dengan ciri serupa di sebidang tanah andadan pemilik dengan segera memutuskan untuk menjualnya dengan potongan besar kerana keperluan dana yang mendesak.

Terdapat sebab lain mengapa sukar untuk menilai nilai pasaran plot tanah tertentu, ketiadaan pasaran gadai janji untuk plot tanah yang hampir lengkap.

Seperti yang saya katakan di atas, hingga kini, pasaran tanah (terutama untuk plot untuk projek komersial, iaitu kawasan yang luas) belum terbentuk. Volume urus niaga di wilayah tertentu, dan metode pelaksanaannya, tidak memungkinkan untuk melakukan analisis yang cukup untuk penilaian yang tepat dan objektif mengenai nilai tanah, analisis yang dapat dijadikan dasar ketika mempertimbangkan plot tanah sebagai subjek gadai janji tanpa menarik penjamin tambahan atau jaminan kewangan tambahan …

Saya rasa tidak, terutamanya jika kita tidak menggunakan istilah "nilai pasaran" yang tidak jelas, tetapi berbicara tentang "nilai pengguna" dari laman web ini atau laman web tersebut. Sekiranya "nilai pasaran" difahami sebagai jumlah di mana plot dapat dijual pada waktu tertentu, maka ketika menilai nilai pengguna, banyak faktor yang dikaji, termasuk yang utama:

a) Dinamika perubahan harga untuk plot yang serupa dalam semua aspek untuk jangka masa pendek (1-2 tahun) dan jangka sederhana (5 tahun).

b) Dinamika perubahan harga yang diharapkan untuk laman web ini, dengan mempertimbangkan faktor-faktor seperti rancangan jangka panjang untuk pembangunan wilayah bersebelahan, keadaan politik dan ekonomi di daerah, wilayah tertentu, subjek persekutuan, perubahan dalam keadaan ekologi, proses iklim di kawasan tertentu, proses sosial dan demografi, dll.

c) Analisis kemungkinan risiko di berbagai bidang pembangunan plot tanah ini, kemungkinan mengatasi risiko tersebut dan pengiraan kos material yang berkaitan.

d) Ramalan kecairan sebidang tanah pada peringkat perkembangannya yang berlainan.

Walaupun jawapan untuk setiap titik di atas agak tepat, kombinasi mereka, ketika dikaji dalam kerangka model matematik, memberikan jawapan yang cukup tepat tentang nilai pengguna laman web ini, yang dipahami sebagai maksimum yang dibenarkan sejumlah wang, pelaburan yang mana, ketika membeli tanah, memastikan keuntungan dari pengembangan laman web selanjutnya.